Från 1 december 2025 förändras bygglovsreglerna i grunden. “Attefallshus” som begrepp försvinner, men möjligheterna att bygga utan bygglov blir större än någonsin.
Den 1 december 2025 träder ett nytt nationellt regelverk i kraft som förändrar hur svenskar får bygga på sina tomter. Regeringens mål är att minska byråkratin, skapa mer förutsägbarhet och ge småhusägare större frihet. I praktiken innebär det att de gamla kategorierna friggebod och attefallshus försvinner och ersätts av det mer flexibla begreppet komplementbyggnad.
Från millimeterjuridik till helhetstänk
Dagens regler är ett lapptäcke av undantag. Sedan 1980-talet har friggebodar, tillbyggnader och attefallshus lagts till i plan- och bygglagen (PBL) som separata undantag. Resultatet har blivit svårt att tolka, både för husägare och kommuner.
Det nya regelverket samlar allt i en enhetlig modell. I stället för fasta gränser för varje byggnadstyp får varje fastighet en total “bygglovsfri yta” att disponera.
Inom detaljplanerat område: 45 kvadratmeter.
Utanför detaljplan: 65 kvadratmeter.
Varje enskild byggnad får vara högst 30 kvadratmeter inom detaljplan och 50 kvadratmeter utanför. Dessutom tillåts tillbyggnader på upp till 30 kvadratmeter utan bygglov – något som tidigare bara gällde för en- och tvåbostadshus.
Färre tillstånd – men fortfarande ansvar
En annan stor förändring är att anmälan till kommunen för många av dessa bygglovsfria åtgärder tas bort. Husägaren behöver alltså inte längre vänta på ett formellt startbesked innan bygget påbörjas – så länge alla tekniska krav i plan- och bygglagen följs.
Men friheten innebär också ett större ansvar. Byggnaden måste fortfarande uppfylla krav på bärighet, brandskydd, ventilation och fuktskydd.
En olovligt utförd åtgärd kan i efterhand leda till rivningsföreläggande och sanktionsavgift, även om bygglov inte krävdes från början.
Höjd och gränser
Reglerna om höjd och placering kvarstår i stort.
Högsta tillåtna taknockhöjd blir 4 meter inom detaljplan och 4,5 meter utanför.
Byggnaden måste stå minst 4,5 meter från tomtgräns, om inte grannen skriftligen godkänner en närmare placering.
Strandskydd, kulturmiljö och detaljplanebestämmelser gäller som tidigare.
Attefallshus som begrepp lever vidare i folkmun
Formellt sett försvinner orden “attefallshus” och “friggebod” ur lagen, men det mesta talar för att de kommer leva vidare i vardagligt språk.
“Vi räknar med att folk fortsätter prata om attefallshus – det är ett så etablerat begrepp. Skillnaden är bara att reglerna blir enklare att förstå”, säger Helena Gustafsson, jurist vid Boverket.
Så påverkas tomtägare
För tomtägare innebär reformen en möjlighet att utveckla sin tomt mer fritt – till exempel bygga en gäststuga, ett tonårsboende eller ett uthyrningshus.
För den som äger tomt utanför detaljplan ökar potentialen markant, eftersom byggnader på upp till 50 kvadratmeter kan uppföras utan bygglov.
Samtidigt måste den som planerar uthyrning, särskilt via digitala plattformar, vara uppmärksam på regler om brandskydd och bostadsstandard – krav som inte försvinner bara för att bygglovet gör det.
Ett trendbrott i svensk byggpolitik
Reformen är en del av regeringens större översyn av plan- och bygglagen.
“Det är första gången på decennier som vi förenklar istället för att krångla till. Det ska vara möjligt att bygga smartare och snabbare – utan att tumma på säkerheten”, sade bostadsminister Andreas Carlson när propositionen presenterades.
Potentiellt ökad efterfrågan på tomter
För den som äger en tomt kan regeländringarna innebära en potentiell värdeökning! En bygglovsfri yta på 45–65 kvadratmeter kan öka både nyttan och marknadsvärdet betydligt.
LedigaTomter.se - Sveriges största bostadssajt för tomter till salu