Lediga Tomter

Störst på tomter

Bygglovsexperten

Jag svarar på alla dina frågor om bygglov!

Sofia Jakobsson
Byggnadsingenjör inom arkitektur och miljö på Kontrollbolaget.

Jag är utbildad byggnadsingenjör med inriktning inom arkitektur och miljövetenskap. Tidigare arbetade jag som handläggande byggnadsinspektör i ett par olika kommuner i Sverige. Har du frågor eller behöver stöd för ditt kommande projekt så tveka inte att kontakta mig för rådgivning.


Köpa mark utanför detaljplanerat 

Fråga: Jag har möjlighet att köpa mark utanför detaljplanerat område i Onsala och vet inte riktigt i vilken ända jag ska börja. Om jag ska köpa tomten/marken vill jag ju veta om jag får bygga hus på den. Kan man ta reda på detta innan jag köper tomten? Hur ska jag annars gå till väga om börja processen. Tanken är att bygga en villa för familjen. 

Svar: Om fastigheten ligger utanför detaljplanerat område behöver du ansöka om förhandsbesked för att på så sätt göra en lokaliseringsprövning och få utrett om marken är lämplig att bebygga för bostadsändamål. Du kan börja med att ta kontakt med kommunen för att eventuellt få ett ungefärligt besked vad de anser om marken men för att få något definitivt behöver du ett förhandsbesked alternativt ett bygglov direkt där lokaliseringen prövas.

Tomt utanför detaljplanerat område

Fråga: Jag ska köpa en tomt i Norrby i Haninge kommun och jag vet att det finns inte detaljplan och man får inte bygga. Men jag bara  undrar om det går att bygga ett litet hus eller fritidhus på tomten?

Svar: Om du köper en tomt inom detaljplanerat område och tomten är avsedd för bostadsändamål så kommer du kunna bygga ett hus. I vilken utformning beskrivs i detaljplanen. 
Om du köper en avstyckad tomt utanför detaljplanerat område så brukar den ofta vara lämplig för bostadsändamål. Detta tittar bla Lantmäteriet och i vissa fall Länsstyrelsen på i processen för avstyckningen och fastighetsbildningen. 
Om du köper en skogsfastighet eller jordbruksfastighet så finns särskilda regler för det och i vissa fall behöver inte bygglov sökas. Beroende på vilken verksamhet som skall bedrivas. 

Göra om garage till övernattningshus

Fråga: Vi vill göra om vårt garage till enklare övernattningshus med pentry och toalett för att kunna ta emot långväga gäster. Främst för att vårt bostadshus redan idag är kraftigt begränsad utrymmesmässigt.

I den snart 45år gamla detaljplanen framgår att ”i gårdsbyggnad får bostad inte inredas”. Samtidigt menar min kontakt på kommunen att beroende på definition av bostad skulle kunna öppna upp gör att se detta som en mindre avvikelse från detaljplanen.

Har du något förslag på hur vi ska kunna få igenom detta? Skulle det vara enklare om vi sökte bygglov som att garaget är att ses som ”extra rum” då bostadshuset är så begränsat i storlek och vid besök nyttjas som övernattningsrum? 

Svar: Om det framgår i detaljplanen ”i gårdsbyggnad får bostad inte inredas” så innebär det att samtliga funktioner inte får finnas.

Det får alltså inte vara en fullvärdig bostad, en av funktionerna för bostad ska därför uteslutas. Man brukar därför säga att det går bra att ha ett badrum men i så fall inget kök eller tvärtom.

Byggnadshöjd 7 meter

Fråga: Byggnadshöjden är 7m. Vi har ett garage under huset som vi menar borde räknas bort då tomten är liten och sluttande (bara berg) så vi kan inte bygga garage på annat sätt. Duger det som motivering?

Svar: Det kan bero på flera saker, om det endast är byggnadshöjden som är reglerad till 7 meter eller om det även finns begränsning i antal våningar på huset.

Finns det exempelvis en reglering på att byggnaden får vara i två våningar och en max byggnadshöjd är satt till 7 meter och ni då väljer att bygga ett garage där under så leder det i så fall till att även garaget räknas som en våning i lagens mening. 

En extra våning kan aldrig räknas som en liten avvikelse.

Kommuner brukar oftast vara restriktiva till avvikelser och de prövar i de flesta fall endast en avvikelse från detaljplan, varför ni kan bli tvungna att välja en av de aktuella avvikelserna.

Vad är att anse som en ”liten avvikelse”?

Svar: Om detaljplanen medger 4,0 meter från fastighetsgräns för huvudbyggnad så brukar inte 1,7 meter kunna räknas som en liten avvikelse.

Fråga: Grannarna har medgett att bygga 1,7m fem tomtgräns (nybyggnad villa) men kommunen säger att det måste först anses som liten avvikelse innan de kan göra grannhörandet. Stämmer det? Detaljplanen medger 4m. Om ja, vad gissar du är ”liten avvikelse”?

Det kan också bero på hur gammal detaljplanen är, beroende på om man ser att det är lämpligt att göra ett avsteg från gällande detaljplan eller inte.

Bedömer kommunen att det är lämpligt att göra avsteg, dvs pröva en liten avvikelse så brukar vanligtvis en liten avvikelse från bestämmelsen på 4 meter skulle kunna vara att man bygger 3–3,5 meter från fastighetsgränsen.

Minsta möjliga pentry

Fråga: Vi har lämnat in bygglov och fick att vi ska komplettera med ett pentry to vårt kök ej är tillgängligt. Inga konstigheter med det. Vår handläggare kan dock inte svara på regler kring minsta möjliga pentry för att det ska bli godkänd. Tex så vet jag en del som fått godkänt genom att nyttja bänk i tvättstugan till att endast ställa in kokplatta och nyttjat diskhon som ändå finns där både till tvätt och disk så att säga. Är det olika regler från kommun till kommun eller finns det några generella regler kring detta?

Svar: Alla kommuner och dess handläggare har riktlinjer och regler att följa genom PBL, PBF, BBR. Ibland uppstår situationer där tolkning och bedömning måste göras. Dock strävar alla kommuner efter att göra likvärdiga tolkningar och bedömningar.

Gällande tillgänglighet så finns en svensk standard som redovisar kraven för bostäder vilken man i byggprojektering allt som oftast refererar till.

SS 914221:2006 – Byggnadsutformning – Bostäder – Invändiga mått

Standarden är ett utmärkt hjälpmedel vid projektering av bostäder. I standarden ges mått på möbler, inredning mm.

Ett krav som finns är att våning 1 i en byggnad alltid ska vara tillgänglig och innehålla plats för kök, sov, umgänge och att sköta sin hygien.

Hur stort får man bygga utanför detaljplanerat område?

Fråga: Om man tänker köpa en tomt på ca 1500 kvm, utanför detaljplanerat område, finns det begränsningar på hur stort man får bygga? Eller får man i stort sett bygga hur stort man vill? Drömmen är ju rel. stor en-plansvilla i vinkel, garage och en attefallare. 😃

Svar: Generellt finns det inga begränsningar. 
Kommunen gör alltid en bedömning utifrån anpassning till omkringliggande miljö och omgivning. Spontant bör det inte vara några problem att bygga det du beskriver så länge de anpassas efter bebyggelsemiljön.

Om fastigheten ligger inom riksintresse för kulturmiljö eller där det kan finnas andra intressen så bör ny bebyggelse ta hänsyn till det.

Minsta takhöjd i attefallshus

Fråga: Vilka mini tak höjder får man ha i attefallshus? Dvs i kök, loft, källare.

Svar: Det beror på om man lämnar in en anmälan om komplementbostadshus eller komplementbyggnad.

Avses komplementbostadshus ska samtliga funktioner finnas och vara tillgängliga. Då ställs också krav på en minsta rumshöjd på 2,4 meter i plan 1. Bygger man med ex loft finns inget krav på höjd på loftet. 

När det gäller komplementbyggnad eller byggnad/funktion där man endast vistas tillfälligt så är lägsta höjd 2,1 meter.

Bygga om garage till bostad

Fråga:Hej! Jag undrar vilka hinder man kan möta om man bygger om garage till bostad/lägenhet. Jag vill inreda mitt garage som ligger i tomtgräns mot grannens garage.  Om jag vill ansöka om ändrad användning så att det blir BOA- måste takhöjden vara 2400 mm? Måste WC/duch vara tillgänglig? Om jag skall ha bostaden som tonårshäng,…

Läs mer Bygga om garage till bostad

Anmälan om ett olovligt byggande

Fråga:HejOm jag får ett brev från en byggnadsnämnd där det står att ”vi har fått en anmälan om att ni har ett olovligt byggande” på er tomt.Byggnadsnämnden skriver vidare att de kommer att göra en syn och frågar om jag redan nu har några synpunkter.Jag lämnar synpunkter och sedan tystnad.Det har nu gått sex månader…

Läs mer Anmälan om ett olovligt byggande

Bygglov

Ska du bygga hus? Har du hittat och köpt tomten där du vill bygga, och valt ut det hus du vill ha? I så fall har du kommit en bra bit närmare ditt framtida boende. Men fortfarande återstår en del av resan. Dels behöver du ansöka om bygglån[SB1]  (om du inte har råd att finansiera hela bygget med egna medel), dels måste du ansöka om och få ett bygglov beviljat. Här kan du läsa mer om bygglov; när ett sådant behövs och hur processen brukar se ut.

När behöver du ett bygglov?

Generellt uttryckt behövs bygglov när man vill bygga en ny byggnad, bygga till eller göra vissa ändringar. Som byggnad räknas i det här fallet inte endast hus, utan det kan även handla om exempelvis ett plank eller en mur. För att ge en lättöverskådlig översikt, listar vi nedan de olika typer av byggnader som kräver bygglov.

Nybyggnad och tillbyggnad

Nybyggnad är vad det låter som, men tillbyggnad kan tåla att förklaras lite närmare. Allt som ökar en byggnads volym åt något håll – uppåt, nedåt eller åt sidan – räknas som tillbyggnad. Det kan alltså röra sig om sådant som du spontant inte skulle kalla byggnad, som exempelvis en carport eller ett utskjutande hustak. Har du en husvagn som du planerar att ha stående en längre tid på din tomt? Då kan även det kräva bygglov.

Vissa typer av ändringar

Om du vill byta färg på ditt hus, ändra fasadbeklädnad eller material på taket, kan du behöva bygglov för detta. Det gäller om du bor i ett område som har en detaljplan.

Normalt behövs inget bygglov för att göra invändiga förändringar. Undantaget är om du vill göra stora förändringar av byggnadens planlösning, om de bärande delarna berörs, eller om du vill göra stora förändringar av vatten- och avloppsledningar.

Nya användningsområden

Om du har en byggnad som används för ett syfte (tex bostad), men vill ändra användningsområde för den (tex för att öppna en butik) behöver du bygglov för detta. Det spelar alltså ingen roll huruvida du gör några invändiga ändringar, eller som det bara är delar av byggnaden som används på ett nytt sätt.

Anläggningar

Till anläggningar räknas i det här avseendet:

  • Murar och plank
  • Upplag och materialgårdar (tex permanent uppställning av fordon eller containrar)
  • Fasta cisterner för förvaring av hälso- och miljöfarliga produkter och brandfarliga ämnen
  • Idrottsplatser, småbåtshamnar, friluftsbad och golfbanor
  • Radio/telemaster och torn

Bygglov krävs för att anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra dessa typer av anläggningar.

Skyltar och strålkastare

För större ljusanordningar, samt för att sätta upp eller ändra en skylt i detaljplanerat område krävs bygglov. Bygglov kan även krävas i områden utan detaljplan, om kommunen har sådana bestämmelser.

Byggnadsnämnden ger besked

Om du är osäker på om det krävs ett bygglov för det du vill göra, ska du kontakta byggnadsnämnden i den kommun det gäller. De kan ge dig råd och vägledning och avgöra om du kan behöva ett bygglov.

Processen – från början till slut

Om du har kommit fram till att den åtgärd du planerar kräver bygglov, kan det vara bra att känna till vad du har att vänta dig av den kommande processen. Nedan listar vi alla steg som du kommer att gå igenom.

  1. Skriftlig ansökan. Din ansökan ska innehålla alla uppgifter, ritningar och handlingar som behövs för att din ansökan ska kunna handläggas. Hos kommunen finns blanketter som ska användas. I vissa kommuner kan du även ansöka via e-tjänst. Ansökan skickas till byggnadsnämnden i kommunen.
  2. Byggnadsnämnden gör en första granskning. Här kontrolleras om åtgärden behöver ett bygglov, samt om alla nödvändiga handlingar finns med. Om nämnden anser att ansökan inte är komplett, får du en viss tid på dig att skicka in kompletterande handlingar.
  3. Mottagningsbevis. Så snart som möjligt, efter att byggnadsnämnden har tagit del av din ansökan, ska du få skriftlig information om bland annat hur lång tid du kan räkna med att få vänta på beslutet.
  4. Din bygglovsansökan prövas. Byggnadsnämnden prövar om bygget du ansöker om uppfyller ställda krav gällande ändamål och kommunens detaljplan. Om detaljplan saknas, prövar nämnden om platsen är lämplig för det du vill bygga. Generellt gäller att du inom 10 veckor från det att du lämnade in din ansökan eller kompletterande handlingar, ska få ditt bygglovsbeslut.
  5. Beslut om bygglov. Beslutet fastställer huruvida du får ditt bygglov beviljat, eller om du får avslag på din ansökan. Om du får ditt bygglov beviljat, måste du börja bygga inom 2 år, och du måste ha färdigställt byggnaden inom 5 år. Om du får avslag, kan du överklaga beslutet till länsstyrelsen.
  6. Tekniskt samråd med byggnadsnämnden. Om du får ditt bygglov beviljat, kallas du ofta till ett tekniskt samråd med byggnadsnämnden, för att diskutera hur du ska planera och organisera arbetet.
  7. Du får ett startbesked. När du har fått ditt startbesked, och bygglovet har kungjorts enligt gängse praxis, kan du efter 4 veckor påbörja ditt bygge.
  8. Byggnadsnämnden gör arbetsplatsbesök. Besök av någon från byggnadsnämnden ska ske på byggarbetsplatsen minst en gång under byggtiden. Mötet protokollförs.
  9. Byggnadsnämnden håller ett slutsamråd. När projektet har avslutats, brukar byggnadsnämnden hålla ett slutsamråd, bland annat för att gå igenom att kontrollplanen har följts.
  10. Slutbesked. Du får inte börja använda det du har byggt, förrän du fått ett slutbesked från byggnadsnämnden. För att slutbesked ska utfärdas, måste nämnden säkerställa att alla krav är uppfyllda.

En hemsida från Everday